Vos locaux

Les entreprises en création se doivent de déclarer l’adresse du local professionnel ou commercial, à l’endroit même où l’activité professionnelle aura lieu. Cette déclaration s’effectue lors de la demande d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS). Le choix du local doit être adapté à vos besoins et moyens financiers. Pour les créateurs d’entreprises, l’achat d’un local est difficilement envisageable mais heureusement d’autres solutions s’offrent à vous.

Les ateliers relais

La CCISM met à disposition des Ateliers Relais, pour les entreprises de moins de 3 ans et pour une durée de 30 mois, afin de leur permettre une première installation à moindre coût et de tester leur concept et fonctionnement avec des charges réduites.
Cela concerne les petites et moyennes entreprises de production, de transformation ou de services. Les ateliers relais ne sont pas ouverts aux entreprises de négoce, c’est-à-dire spécialisées dans l’achat et la revente de produits ou de matières premières, ainsi qu’aux entreprises cherchant un local de stockage.

Le bail commercial

Le bail commercial s’adresse aux entreprises exerçant une activité commerciale, industrielle ou artisanale.
Il contient de nombreuses clauses spécifiques qu’il faut toujours bien analyser, car elles peuvent rajouter des frais non prévus dans le budget de création de l’entreprise, ainsi que des complications pour l’exercice de votre activité. Attention au bail « verbal », assurez-vous que l’ensemble des conditions soient stipulées par écrit.

Le droit au bail

Il s’agit d’une somme versée par le locataire entrant au locataire sortant, notamment afin d’acquérir les différents droits déjà négociés dans le bail commercial actuel : indemnité d’éviction, droit de renouvellement, etc.
Le droit au bail n’est donc dû que dans le cas où l’entreprise souhaite s’installer dans des locaux déjà soumis à un bail commercial.

Le pas-de-porte

Le pas-de-porte correspond au droit au bail, mais dans le cas d’une installation dans des locaux vides. Le montant demandé est alors versé directement au propriétaire. Le pas-de-porte peut avoir 2 natures différentes :

  • Une compensation pour les indemnités d’éviction et le droit au renouvellement
  • Un supplément de loyer

La nature du pas-de-porte doit être spécifiée dans le bail commercial, car elle aura des conséquences fiscales à la fois pour le bailleur et pour le locataire.
S’il s’agit d’une indemnité, le pas-de-porte ne sera pas imposable pour le bailleur et il ne s’agira pas d’une charge déductible pour le locataire.
S’il s’agit d’un supplément de loyer, le bailleur doit déclarer son pas-de-porte comme étant un revenu foncier et le locataire peut le considérer comme une charge déductible. La déduction fiscale doit cependant être étalée sur la durée du bail.

La clause de spécialisation

Un bail commercial peut contenir une clause de spécialisation, c’est-à-dire que l’entreprise ne peut exercer que le type d’activité mentionné dans le contrat. Ainsi, si un bail commercial spécifie que le local ne peut être occupé que par un commerce alimentaire, vous ne pourrez pas y implanter une boutique de produits high-tech.
Il est cependant possible de demander au propriétaire une déspécialisation du bail, ou une nouvelle spécialisation, afin de pouvoir exercer un nouveau type d’activité dans le local.

Les autres points à regarder

Il faudra prêter une attention particulière à l’ensemble du contrat, et notamment :
La taxe foncière – Est-elle à la charge du locataire et, si oui, quel est son montant ?
Les charges locatives
Les règles de copropriété – Y a-t-il, par exemple, des heures d’ouverture imposées ou limitées ?
N’hésitez pas par ailleurs à vous renseigner auprès de la mairie afin de savoir si des travaux sont prévus dans le quartier, qui pourraient affecter le passage devant le local et donc éventuellement votre flux de clientèle, selon votre activité.

La sous-location

Il est possible de sous-louer des locaux à une entreprise elle-même locataire et titulaire d’un bail commercial. Vous n’aurez ainsi qu’à payer un loyer et une partie des charges, et pas de droit au bail ou de pas-de-porte. La sous-location est soumise à l’accord formel du propriétaire des locaux.

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